Hlavná obsah

 

Pravidlá schôdze vlastníkov a písomného hlasovania

 

Pravidlá schôdze vlastníkov a písomného hlasovania upravuje zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len Zákon).

Základným a zásadným miestom, kde sa majú uplatňovať vlastnícke práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďale len NP) v dome sú schôdze vlastníkov.

Zvolanie schôdze

     Správca je povinný zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a NP.

     Štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov správca do 15 dní od doručenia žiadosti.

Oznámenie o zvolaní schôdze

     Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a NP v dome minimálne 5 dní pred dňom konania schôdze vlastníkov.

     Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom sa doručuje aj správcovi, ak má schôdza vlastníkov rozhodovať o úlohách pre správcu.

Zákon nijako zvlášť neupravuje spôsob doručovania oznámenia, doručenie však musí byť dostatočne preukázateľné.

Priebeh schôdze, osoby oprávnené zúčastniť sa schôdze

     Vlastník bytu alebo NP v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov, hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných NP, príslušenstva a pozemku.

     Za každý byt a NP v dome má vlastník bytu alebo NP v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo NP v dome. Ak je byt alebo NP v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok.

     Vlastník bytu a NP v dome svoju účasť na schôdzi potvrdí podpisom na za tým účelom vyhotovenej Prezenčnej listine, ktorá tvorí neoddeliteľnú súčasť a prílohu Zápisnice, ktorá slúži pre zaznamenanie priebehu schôdze, najmä však pre zaznamenanie prijatých rozhodnutí schôdze.

     Vlastník bytu alebo NP v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom (matrikou, notárom) splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Takéto splnomocnenie má vlastník právo udeliť na zastupovanie na schôdzi vlastníkov, ale i na písomnom hlasovaní. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo NP v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo NP v dome.

     Kandidáti na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo NP v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe.

     Vlastník bytu alebo NP v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu.

     Na začiatku schôdze prítomní vlastníci zvolia

  • predsedajúceho schôdze,
  • zapisovateľa, ktorý zapíše skutočnosti a informácie, ktoré zazneli počas schôdze a zároveň zaznamená aj znenie samotných rozhodnutí vlastníkov,
  • overovateľov zápisnice, ktorí overia správnosť zapísaných skutočností, informácií a rozhodnutí uvedených v zápisnici.

     Predsedajúci schôdze v úvode schôdze podľa prezenčnej listiny zistí, či počet vlastníkov v dome zúčastnených na schôdzí umožňuje platne hlasovať o veciach uvedených v programe.

     Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a NP v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a NP v dome.

     Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a NP v dome. Z takého rozhodovania sú však vylúčené zákonom presne definované prípady, keď sa vyžadujú iné väčšiny pre platné prijatie rozhodnutí. Ide o prípady, keď sa vyžaduje súhlas 2/3 väčšiny všetkých vlastníkov, 4/5 väčšiny všetkých vlastníkov, súhlas všetkých vlastníkov a iné.

Nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a NP sa musí rozhodnúť o:

  1. podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo NP,
  2. výbere dodávateľa pri obstarávaní služieb a tovaru,
  3. voľba zástupcu vlastníkov (je možné aj po hodine nadpolovičnou väčšinou zúčastnených),
  4. prevode nebytového priestoru na nájomníka,
  5. užívaní spoločných priestorov, o nájme spoločných priestorov,
  6. schválení výšky preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv,
  7. schválení zmluvy o výkone správy, jej zmien alebo jej zániku, o vypovedaní zmluvy o výkone správy, o zmene správcu (nie je možné hlasovať hodinu po začatí schôdze nadpolovičnou väčšinou prítomných).

Vlastníci bytov a NP v dome prijímajú rozhodnutia na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome podľa § 14 ods. 4 Zákona, ak hlasujú o:

  1. zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
  2. zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
  3. zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a NP v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívaní a o každom dodatku k nej,
  4. zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nej,
  5. zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
  6. zmene formy výkonu správy.

Ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a NP v dome na najvyššom poschodí.

Súhlas všetkých vlastníkov bytov a NP v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí.

Nadpolovičná väčšina zúčastnených

     Ak je na začiatku schôdzi prítomných menej, ako dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov, ten kto schôdzu zvolal prehlási, že na začiatku schôdze nie je možné prijímať právoplatné rozhodnutia a zapíše sa to do zápisnice. Rokovanie pokračuje, o ničom sa nerozhoduje a hodinu po začiatku rokovania ten, kto schôdzu vedie opätovne vykoná spočítanie prítomných vlastníkov podľa prezenčnej listiny.

     Ak je na schôdzi stále prítomných menej ako 1/2 všetkých vlastníkov, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. To, že sa hlasuje po hodine, treba uviesť do zápisnice.

Hlasovanie o tej istej veci - § 14 ods. 5 Zákona

     Ak vlastníci bytov a NP v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina.

     Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci, sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome.

Samotnému hlasovaniu o rozhodnutí predchádza diskusia k prejednávanému bodu programu. Po ukončení diskusie k bodu programu sa pristupuje k samotnému hlasovaniu, pri ktorom je nutné sčítať prítomných (môže sa stať, že niekto medzičasom schôdzu opustil, prípadne pribudol) pre kontrolu uznášaniaschopnosti a toho, či sú prítomní vlastníci vzhľadom na druh prejednávaného bodu schopní prijať platné rozhodnutie vo veci. Následne sa sčítajú hlasy hlasujúcich za a proti veci, ako aj tých, ktorí sa zdržali, resp. vôbec nehlasovali. Sčítanie hlasov spravidla vykonáva zapisovateľ, avšak v prípade veľkého počtu zúčastnených osôb možno zvoliť aj osobitne na to určené osoby. Výsledok sčítania hlasov sa zaznamená v zápisnici, pričom pomer hlasov následne určí, či rozhodnutie bolo schválené - prijaté alebo nie. Pokiaľ je rozhodnutie prijaté Zákonom stanovenou väčšinou, je platné.

Oznámenie výsledku schôdze

     Závery zo schôdze a výsledok hlasovania je povinný oznámiť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov, spôsobom v dome obvyklým, čo môže byť vyvesením na tabuliach vo vchodoch alebo prípadne aj každému vlastníkovi poštou, shodením do schránky a pod.

Písomné hlasovanie

     Písomné hlasovanie plne nahrádza schôdzu vlastníkov. To znamená, že je možné hlasovať o všetkom ako na schôdzi pri dodržaní podmienok hlasovania. Môže ho navrhnúť správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca do 15 dní od doručenia žiadosti. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a NP v dome 7 dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. To znamená, že podrobný a jasný opis predmetu hlasovania sa oznámi na vývesnej tabuli.

     Súhlas alebo nesúhlas so schvaľovaným návrhom vyjadrujú vlastníci bytov a NP v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine. Ak vlastník bytu alebo NP v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný.

     Po vykonaní písomného hlasovania správca alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a NP v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do 5 pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome, ak Zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemožno opakovať.

     Rozhodnutia schôdze, ktoré boli prijaté platne v súlade so Zákonom sú záväzné pre všetkých vlastníkov v bytovom dome, to znamená i pre tých, ktorí sa na schôdzi a písomnom hlasovaní nezúčastnili. Rovnako tak sú záväzné aj v prípadoch, keď sa o rozhodnutiach nedozvedeli, ale mali možnosť sa dozvedieť (len ju nevyužili) a tiež pre subjekty vykonávajúce správu bytového domu, pokiaľ nie je v rozpore so zmluvou o výkone správy.

Za platné - úspešné hlasovanie a teda rozhodnutie vlastníkov sa považuje rozhodnutie,

  • ktoré odsúhlasila Zákonom požadovaná väčšina hlasov vlastníkov bytov a NP v dome,
  • o ktorom hlasovanie prebehlo v súlade s ustanoveniami Zákona a prípadne aj v súlade s ustanoveniami Zmluvy o výkone správy, ktoré upravujú hlasovanie vlastníkov v dome,
  • výsledok hlasovania bol zistený spôsobom stanoveným Zákonom a prípadne aj v súlade s ustanoveniami Zmluvy o výkone správy, ktoré upravujú hlasovanie vlastníkov v dome.