Pravidlá schôdze vlastníkov a písomného hlasovania podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len "Zákon"):
Základným a zásadným miestom, kde sa majú uplatňovať vlastnícke práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len "NP") v dome sú schôdze vlastníkov.
Osoby oprávnené zúčastniť sa schôdze
Vlastník bytu alebo NP v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných NP, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.
Rozhodnutia vlastníkov bytov a NP v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním.
Za každý byt a NP v dome má vlastník bytu alebo NP v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo NP v dome. Ak je byt alebo NP v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu si uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok.
Vlastník bytu a NP v dome svoju účasť na schôdzi potvrdí podpisom na za tým účelom vyhotovenej Prezenčnej listine, ktorá tvorí neoddeliteľnú súčasť a prílohu Zápisnice. Zápisnica slúži pre zaznamenanie priebehu schôdze, najmä však pre zaznamenanie prijatých rozhodnutí na schôdzi.
Vlastník bytu alebo NP v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom (matrikou, notárom), splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Takéto splnomocnenie má vlastník právo udeliť na zastupovanie na schôdzi vlastníkov, ale i na písomnom hlasovaní. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo NP v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo NP v dome.
Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom.
Vlastník bytu alebo NP v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie
- a) správcu,
- b) kandidáta na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o jeho voľbe,
- c) zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o jeho odvolaní.
Zvolanie schôdze, vyhlásenie písomného hlasovania
Schôdzu vlastníkov zvoláva správca podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome.
Písomné hlasovanie vyhlasuje správca podľa potreby alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a NP v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov.
Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a NP v dome. Ak správca v tomto termíne nekoná, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome.
Oznámenie o zvolaní schôdze resp. o písomnom hlasovaní
Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a NP v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred.
Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo NP v dome, ak zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia.
Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní (ak schôdzu zvoláva resp. písomné hlasovanie vyhlasuje aspoň štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome) musí byť doručené správcovi, ak sa jej rozhodovanie týka.
Priebeh schôdze resp. písomného hlasovania
Schôdzu vlastníkov vedie správca, ak vlastníci bytov a NP v dome nerozhodli inak.
Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytov alebo NP v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka bytu a NP v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov.
Ak vlastník bytu alebo NP v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný.
Po vykonaní písomného hlasovania správca alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a NP v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.
Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo NP v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.
Zápisnica musí obsahovať najmä
- a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
- b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
- c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
- d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a NP v dome na schôdzi vlastníkov,
- e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
- f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a NP v dome upravia v zmluve o výkone správy.
Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a NP v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania.
Prijímanie rozhodnutí vlastníkmi bytov a NP v dome
Vlastníci bytov a NP v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome, ak hlasujú o
- zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a NP v dome,
- výške platby za správu,
- zmene formy správy,
- výške odmeny zástupcu vlastníkovm
- preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
- zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,
- zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,
- súhlase s úpravou bytu alebo NP v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a NP v dome v neprimeranom rozsahu,
- súhlase s úpravou bytu alebo NP, ktorou vlastník bytu a NP v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o výkone správy neurčuje inak,
- inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,
- podaní návrhu na exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo NP v dome,
- nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva
- práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a NP v dome podľa § 19 ods. 8 Zákona,
- prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.
Vlastníci bytov a NP v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome, ak hlasujú o
- zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
- zmluve o úvere alebo jej zmene,
- zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,
- zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a NP v dome užívajú právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania alebo jej zmene,
- zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu a NP v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a NP v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,
- zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstva a k priľahlému pozemku.
Súhlas všetkých vlastníkov bytov a NP v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o
- prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a NP v dome,
- výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom alebo o jej zmene.
O veciach, ktoré nie sú upravené v § 14b odsek 1 až 3 Zákona, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a NP v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.
Súhlas vlastníkov bytov a NP v dome sa nevyžaduje pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona v spoločných častiach bytového domu.
Hlasovanie o tej istej veci - § 14b ods. 6 Zákona
Ak vlastníci bytov a NP v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie.
Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 § 14b Zákona do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome.
Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 § 14b Zákona do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome.
Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 § 14b Zákona do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome.
Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a NP v dome, ak ich za vlastníkov bytov a NP v dome podpísala nimi poverená osoba.
Prehlasovaný vlastník bytu alebo NP v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytov alebo NP v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo NP v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a NP v dome podľa osobitného predpisu.
Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b Zákona nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo NP v dome súd.
